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王文學反思華夏幸福千億債務危機   激進擴張過度負債導致流動性枯竭

2021-02-08 06:43:31 來源:長江商報

    

    ●長江商報記者 沈右榮

    時間!時間!當前,王文學最希望的是擁有大把大把的時間,延長償還債務的時間,通過時間換空間,讓他能緩口氣。

    當過司機、開過火鍋店、干過裝修包工頭的王文學,給朋友圈留下的印象是情商高、好學。正是憑借這兩點,他在20年內締造了傳奇。他創辦的華夏幸福(600340.SH)成為中國領先的產業新城運營商,曾以1200億營收躋身中國地產前十。

    然而,2021年伊始,歷經一系列自救措施仍未能治愈積弊沉疴的華夏幸福危機爆發了。王文學向外界坦承,年內需償還債務達千億,目前可動用的資金只有8億元。他一再懇求債權人給予“時間”,他決定“先不還錢、保證有序經營”。

    王文學開始了創業23年來的首次深度反思。他仍然堅信,產業新城發展方向契合國家戰略,他的錯誤在好高騖遠、錯判環京地產形勢。

    目前,河北政府、相關監管部門等已經出手“搶救”華夏幸福,其債務風險或將順利化解。

    2月5日晚間,武漢科技大學金融證券研究所所長董登新向長江商報記者表示,產業新城PPP模式有利于新城開發、實體經濟發展,但對運營者的實力要求較高,切忌過度負債,否則極易釀成流動性枯竭風險。

    千億債務面前懇求“時間換空間”

    “堅決不逃廢債!”面對華夏幸!八俊奔啊安辉龠錢”的質疑,王文學公開作出承諾。

    華夏幸福的債務危機一直為社會高度關注,眾說紛紜。

    2月1日晚,華夏幸福正式披露,公司及子公司發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元,涉及銀行貸款、信托貸款等債務形式。導致這一局面的原因在于,受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響,自去年第四季度至今,到期需償還融資本息金額559億元,剔除主要股東支持后的融資凈現金流-371億元,公司流動性出現階段性緊張。

    在公告中,華夏幸福并未談到還債事宜,而是與相關金融機構協調展期。原因在于,公司現金流已經枯竭。

    華夏幸福還披露,截至今年1月31日,公司貨幣資金余額為236億元,但受限資金228億元,可動用資金僅為8億元。

    實際上,根據此前披露的財務報表,今年內,華夏幸福需償還的債務接近千億。

    近千億債務缺口再度將王文學推到了風口浪尖。

    就在公告的當天,華夏幸福以線上線下相結合方式在北京、廊坊、上海、深圳等6地同時召開金融機構債權人委員會第一次會議。

    在這場會議上,王文學首先表態,稱堅決不逃廢債。他稱,自己進行了深度反省,導致目前這一困難局面,除了疫情等外部影響外,主要是內因。錯誤研判了環京的房地產形勢,環京地產量價齊跌,四年累計影響回款超千億。長三角(大灣區)等新區尚在培育期,未達預期。個人膨脹,擴張激進,好高騖遠,抓規模不重效益,管理不夠精細等等。

    在會議中,王文學除了表達愧疚和道歉外,還有懇求。他懇求債權人加入債委會,穩定有序地推動債務化解。懇求債權人給予他和華夏幸福充分時間,以時間換空間,維持員工穩定。

    此前,市場上傳出,王文學的自救措施之一是,“不再還債”,“保持有序經營”,增加回款。

    債委會已經召開一次會議,兩家最大的債權人工行和平安均為債委會主席單位。在政府及相關部門、債權人助力下,假以時日,華夏幸福債務風險將會順利化解。

    但王文學的壓力還是不小。

    2月2日,在河北廊坊,王文學與千名員工開了一次會議。王文學直面現實,新增融資全面受阻,業務現金流無法覆蓋償付需求,可注入的資金基本枯竭。這是他和公司上下都不愿看到的。

    “連利息和工資都發不了,怎么能夠跟人家談展期?”王文學的打算是,確保公司有序經營,有序經營是化解風險的前提。

    面對員工,王文學說,面對困難,大家可以選擇離開,都是理性的人、經濟的人,要養家糊口,還要新的事業追求。當然,王文學也希望講點義氣的弟兄們留下來,幫幫他幫幫公司。

    向債主懇求時間、向社會及員工懇求幫助,曾經以485億元身家榮登河北省首富寶座的王文學,已沒有了往日的雄心和骨氣。

    錯過一次自救良機

    王文學的發家史,至今仍然是一段頗富傳奇的談資。

    1967年出生于河北霸州的王文學,1992年,在廊坊市市委黨校旁邊開了一家“川崎火鍋”,出入多有政府人員。情商高、機靈的王文學很快嗅出了商機,幫政府翻修樓堂館所。

    一個頻繁傳頌的故事印證了王文學的精明。1998年全國嚴禁樓堂館所建設,王文學替政府翻修樓堂館所的款項難以收回。他的意外之舉“收獲”了信任:一把火燒掉與政府簽訂的合同。

    1998年,房改啟動,王文學承接了廊坊市委黨校旁邊的宿舍樓項目,墊資建設后,將剩下的土地蓋商品房出售。這是王文學的第一個地產項目,名為“華夏花園”,但其真正進入地產領域的項目應該是固安產業新城。

    2002年,土地貧瘠的固安縣建設產業園區,王文學投身其中。華夏幸福與固安縣政府簽署60平方公里、50年的開發協議,打造固安工業園。這是華夏幸福第一個產業新城PPP項目。

    幾年后,固安產業新城項目大獲成功,成為華夏幸福和王文學的一張名片,一度接待一波又一波人士前來“取經”。

    固安產業新城的成功,堅定了王文學將產業新城全面復制的信心。截至目前,華夏幸福在全國多地復制,覆蓋京津冀、長三角、粵港澳、以及武漢、鄭州、成都等高潛能都市圈。

    王文學采取產業新城與商業地產雙輪驅動模式,與政府合作,采用PPP模式,短期開發商業地產,所獲資金用于產業新城的長期運作,即“以短養長”。

    固安項目后,王文學大舉挺進環京區域,廊坊、香河、八達嶺等地開發一系列產業新城及商業住宅類項目孔雀城。

    2016年,華夏幸福銷售規模突破1200億元,躋身全國地產前十。

    然而,隨著環京地區房價大幅飆漲,房地產的調控政策出臺,2017年6月,廊坊市宣布執行三年社保限購,前往環京購房的多是北漂族和投資客,限購政策使得樓市急速降溫,環京房價應聲下跌。

    環京區域限購不斷加碼,商品房銷售受到重挫,華夏幸福開發的孔雀城這頭“現金奶!碑a生的現金流大幅減少,而前期運作的產業新城需要繼續投入,公司財務壓力陡增。

    2017年,公司經營現金流為凈流出162.28億元。在這種情況下,華夏幸福的資金吃緊,縮減規模、減少土儲。2016年底,公司土儲建筑面積1115.71萬平方米,2017年底、2018年底分別為988.27萬平方米、917萬平方米,連續兩年下降。

    即便如此,還解決不了華夏幸福巨大資金需求。2018年7月、2019年,王文學拉來了平安作為戰投,后者投入180億元成為華夏幸福第二大股東。

    現在看來,引入平安后,王文學錯過了一次絕佳的自救良機。180億元資金入賬,華夏幸福原本可以改善一下財務狀況,實際上,公司的融資結構并未明顯改善。

    2018年,華夏幸福財務費用9.63億元,2019年猛增至27.82億元,2020年前三季度為36.78億元。2017年底,公司銀行貸款占比37.31%,融資成本為5.74%,信托資管融資占比18.40%,融資成本為7.73%。2020年6月底,銀行貸款、信托資管等占比分別為22.86%、33.42%,對應的融資成本為6.12%、10.15%。

    180億元入賬,王文學沒有用來降負債,而是繼續擴張。鄭州、成都、沈陽、粵港澳等地區,華夏幸福相繼落子。

    王文學在反省中提及,錯判了環京地產形勢。目前,華夏幸福仍然集中了一半以上項目在環京區域。

    堅信產業新城戰略正確

    反省如今的財務困境,王文學依舊堅信產業新城戰略是正確,只是產業太集中于環京地區,將雞蛋放在了一個籃子。

    實際上,在2017年,環京地區地產調控、房價下跌之時,王文學就想著轉移,但船大掉頭難,調控不斷升級,想要快速撤退也不容易。

    其實,華夏幸福如今的局面,還有一個原因,平安的錢不好“拿”。

    當時,平安作為“白衣騎士”援助華夏幸福是有條件的。那就是,2018年至2020年,華夏幸福實現的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則,華夏幸福的控股股東華夏控股需對平安資管進行現金補償。

    在業績對賭的壓力下,華夏幸福想要收縮降負債基本上已無可能,唯有擴大規模做業績才有可能兌現承諾。事實是,在繼續擴張中,2018年、2019年,華夏幸福實現的凈利潤分別為117.46億元、146.12億元,略高于承諾數。2020年前三季度,公司實現的凈利潤為72.80億元,同比下降25.30%,全年大概率難以達標。

    盡管財務危機已經爆發,王文學依舊掩飾不住對產業新城的看好。他認為,自固安開發建設第一座產業新城以來,華夏幸福堅持把發展實體經濟放在首位,實實在在發展產業集群,積極推動都市圈縣域經濟高質量發展。這與國家新型城鎮化、工業化戰略十分契合。也與十四五規劃重點推進的現代化都市圈戰略不謀而合。

    華夏幸福的產業新城采用政府主導、企業運作、合作共贏的開發性PPP市場化運作機制,華夏幸福作為投資開發主體,接受合作區域所在地方政府的委托,為區域提供包括規劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務以及城市運營服務共六大類、全流程的一體化運作綜合解決方案。其中,產業發展服務包括業定位、產業規劃、城市規劃、招商引資、投資服務、產業升級等服務。

    在這一運作機制下,政府不投資、不擔保、不兜底,僅購買投資運作商提供的服務。

    顯然,以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體的發展模式,對于一些新城開發而言,確實有利促進經濟發展。

    根據華夏幸福披露,公司堅持“產業發展龍頭化”策略,聚焦新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天等十大重點產業,通過龍頭引領產業集聚新產業發展方式,打造產業集群。

    截至2020年6月底,公司搭建的平臺已覆蓋企業8200萬家、園區6200個、錄入數據13.2億條,可為企業投資選址和區域產業發展提供高效服務。

    董登新向長江商報記者表示,產業新城采用PPP模式,對于地方政府新城開發吸引力很大,既能借助社會資本建成漂亮的產業園區新城,完成針對性的招商引資,又能實現源源不斷的GDP、稅收及就業,實現當地產業轉型升級。但是,作為社會資本的投資主體而言,由于初期投資大、運營周期長,對資金、資源、能力(包括招商引資能力、產業園運營管理能力等)要求較高。PPP模式下,回報收益相對穩定,且周期長。這要求投資主體不能過度負債,更不能加杠桿,否則極易釀成資金鏈斷裂風險。

    在董登新看來,華夏幸福的產業新城戰略是可取的,但其過于激進,源于攤子鋪得過大、過度負債,加上重倉環京這一房地產調控重點區域,導致財務危機爆發。


責編:ZB

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