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長江商報 > 青客公寓燒錢擴張8年累虧38.1億   一年30家長租公寓破產行業前景堪憂

青客公寓燒錢擴張8年累虧38.1億   一年30家長租公寓破產行業前景堪憂

2021-03-01 07:17:50 來源:長江商報

    

    業績連年承壓,深陷訴訟旋渦……頂著“長租公寓第一股”光環的青客公寓前途堪憂。

    自2012年成立以來,青客公寓就面臨虧損難題。最新2020年財報顯示,青客公寓凈收入12.08億元,同比下降2.1%;凈虧損達15.34億元,同比擴大208%。2017年至2019年,青客公寓凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元;資產負債率分別為137.17%、143.82%、145.02%。截至2020年9月30日,青客公寓累計虧損金額達到38.1億元。

    截至2020年9月30日,青客公寓總資產為8.51億元,同比減少52.73%,而總負債升至28.45億元,同比增加9%。

    青客公寓還屢次遭到大量房東和租客投訴,稱平臺有拖欠租金、拒絕租戶退房、客服協商無果等現象。在黑貓投訴平臺上涉及青客公寓的投訴超過上萬條,近八成信息都未得到解決。

    二級市場上,其股價也一路下滑,截至2月27日美股收盤,青客公寓股價2.59美元,市值僅約1.24億美元。在2019年11月上市之初,股價最高達20.43美元,上市當日市值為8.37億美元。一年股價下跌超80%,市值也縮水約82%。

    青客公寓面臨的窘境也是當下長租公寓行業共性問題。資本冷卻導致企業資金鏈緊繃,疊加新冠疫情,2020年對長租公寓行業來說是艱難的一年。長江商報記者粗略統計發現,僅2020年一年,就有近30家長租公寓企業因運營管理不善,資金鏈斷裂相繼破產倒閉。

    快速擴張業績虧損逐年攀升

    成立于2012年的青客公寓是中國公共租賃住房提供商,7年獲得超億元融資。2019年其房源量近10萬間,業務范圍覆蓋上海、杭州等城市。

    2013年起,長租公寓市場開始火熱,青客公寓開始“瘋狂”擴張。招股書顯示,2012年,公寓數量在900多間,到2018年底飆升至9.12萬間,復合年增長率達114%,覆蓋6座城市。

    然而這種野蠻生長,背后全靠著投資機構“輸血”。公開資料顯示,2012年,青客公寓成立當年獲得紐信創投的天使投資;兩年后,達晨投了A輪1000萬美元;2015年,賽富和紐信聯合投資B輪1.8億人民幣;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯合領投C輪數千萬美元。至此,青客公寓股權融資累計超1億美元。

    快速鋪量的青客公寓并沒有實現盈利。據IPO文件披露,青客公寓的平均稅前月租金只有1149元,平均入住時間8.5個月,續住率低,一直沒有實現盈利并面臨持續虧損難題。

    2020財報顯示,青客公寓凈虧損達15.34億元,同比擴大了208%。此前,青客2017、2018、2019財年的凈虧損額分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。截至2020年9月30日,青客公寓累計虧損額達38.1億元。

    另外,2020財年,青客公寓實現凈收入12.08億元,同比減少2.1%。截至2020年9月30日,青客公寓總資產為8.51億元,同比減少52.73%,而總負債升至28.45億元,同比增加9%。財務數據說明,公司股東權益連續三年赤字,已資不抵債。

    同時,由于相對于預期的經營業績持續表現欠佳,因此青客公寓計提長期資產減值約8.47億元,較2019財年的4620萬元增加1732.7%。

    關于虧損原因,青客公寓在財報中指出,新冠疫情對公司經營業績造成不利影響。尤其是在一季度,導致租戶大量流失,出租率下降以及房源的平均租金下降,進而導致了收入減少。

    業績連年虧損,但青客公寓擴張步伐不停。去年7月,青客公寓擬1.3億美元收購7.22萬套公寓房源。此前還于2019年12月并購天津一公寓品牌企業,隨后又收購四川領先公寓品牌在成都和重慶資產。此次并購完成后,公司通過并購獲取的租賃單位累計約12.1萬個。

    業績虧損、資金鏈危機等負面消息接踵而至。2020年6月,青客回應“倒閉傳聞”,并稱公司目前遇到資金困難,但仍在正常運營。

    租金貸比例下降深陷訴訟漩渦

    對于青客公寓來說,租客預付的租金收益包括租金貸等預付款是補充現金流的主要途徑。2019財年,青客融資活動的現金流入主要為租金貸,同時分期付款利息高達5.4億元。

    根據2019年末《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》規定, 住房租賃企業租金收入中“租金貸”占比不得超過30%。而青客公寓2019年同期,使用租金貸支付比例為65.4%。

    自2018年以來,杭州鼎家、上海寓見等多個涉及租金貸的長租企業爆雷后,政策監管從嚴。2020年5月起,青客開始出清“租金貸”,金融機構暫停向租戶提供新的分期付款貸款。截至2020年9月30日,青客所提供的租賃房源中,僅有11.9%的租金由“租金貸”提供。

    但截至2020年9月30日,青客公寓還與7家金融機構合作提供年利率在4.35%到8.6%之間的“租金貸”,未償還本金余額為5450萬元,在2020財年,約12.4%租戶拖欠租金或“租金貸”。

    截至2020年9月30日,青客公寓的現金和現金等價物為2290萬元,限制性現金為890萬元。同期,其未償還銀行借款為5.332億元。

    業內認為,“租金貸”是一把“雙刃劍”,使用得當可以支持企業回籠資金、擴張規模;若是使用不當,也會帶來風險。一旦平臺資金斷裂無法為退租租戶貸款兜底,銀行也會存在壞賬風險。

    除了租金貸問題,青客公寓投訴不斷,在黑貓投訴平臺上涉及青客公寓的投訴超過上萬條,近八成信息都未得到解決。包括房東被青客公寓拖欠房租,或是疫情期間被要求減免租金。

    行業盈利難輕資產運營謀突圍

    青客公寓面臨的窘境也是當下長租公寓行業共性問題。資本冷卻導致資金鏈緊繃,疊加疫情,2020年對長租公寓來說是艱難的一年。

    長江商報記者粗略統計發現,僅2020年一年,就有近30家長租公寓企業破產倒閉,蛋殼更是出現資金鏈危機。

    貝殼研究院近日發布的研報亦指出,2020年,逾40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂的困局。

    這種困局主要是由于行業普遍面臨投入成本較高,盈利難的問題?硕鹫{研數據顯示,2020年超過72%長租公寓受疫情影響,營收規模上較去年有所降低的企業超97%,甚至有37.19%受訪企業疫情期間幾乎無資金進賬。

    據華通國際高新產業研究院分析,長租公寓成本費用主要包括拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支等,息稅前利潤率只有10%左右,據此測算投資回收期平均在4-5年。

    對于長租公寓如何轉變發展思路扭轉頹勢,中國指數研究院指出,可選擇以輕資產托管模式擴展房源,降低前期開發成本,有利于提升項目入市速度,便于擴大品牌影響力。此外,房企未來可以推出長短租結合的長租公寓產品,進一步降低空置率,實現利益最大化。在了解不同人群需求的基礎上,推出適合目標客群的產品。

    

    ●長江商報記者 趙潔


責編:ZB

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