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長江商報 > 融信中國110億地王項目去化僅33%   歐宗洪1794億債務壓頂靠“借新還舊”紓困

融信中國110億地王項目去化僅33%   歐宗洪1794億債務壓頂靠“借新還舊”紓困

2021-03-08 07:18:32 來源:長江商報

    

    ●長江商報記者 趙潔

    

    閩系房企第一梯隊——融信中國(03301.HK)的業績正頻頻預警,實控人歐宗洪由于地王不能“解套”資金無法回籠,正陷入“借新還舊”的往復之中。

    日前,融信中國發布業績快報稱,預計2020年歸屬股東凈利潤錄得約20%-30%下降。這是融信中國2017年以來業績首次下滑。

    業績罕見下滑與其之前激進拿地的后遺癥密不可分。2016年,融信以110億元拿下上海靜安區中興社區地王“一舉成名”,“地王收割機”也成為融信的標志。據統計,2016年至今,融信新增土儲數量超過兩百塊。

    不過,由于對行業發展趨勢的錯判和對限價政策理解不完全透徹,融信此前高價拿地、高負債風險開始釋放。

    長江商報記者梳理發現,2014-2018年,融信凈負債率分別為:1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手筆攻城略地后導致企業負債總額飆升至758.18億,同比增長155.07%。截至2020年6月30日,融信中國流動負債1268.46億元,非流動負債526.03億 元,合計負債總額高達1794.49億元。2020年12月底,融信中國拋售其位于上海的總部辦公樓。

    二級市場上,融信中國自今年2月以來,股價一路走低,市值僅91億港元,相較于2019年底168億的市值跌幅較大。財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示,近期資本市場波動比較大,同時房地產企業后續的政策環境等還不清晰,這會使得部分企業的投資價值受到抑制。尤其是投資者對于地產股的未來還是存疑慮的,如果企業爆發式的成長空間不大,那么多少會影響后續的市值。所以得有一個非常清晰的提振業績和提振股價的策略。

    針對相關經營業績狀況,長江商報記者發送采訪提綱至融信中國方面,截至發稿沒有得到回復。

    業績銳滑30%毛利率大幅低于同行

    從2015年首次突破百億,到2018年實現千億,融信中國僅用三年時間就邁入了千億房企梯隊。在此期間,2015-2018年,融信中國銷售同比增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%。

    不過,2019年開始,高價拿地的副作用開始顯現,當年銷售額僅為1413.17億元,只同比增長15.9%。2020年上半年,融信創下上市以來最差業績,營收、利潤、毛利均大幅下滑。財報顯示,2020年上半年,融信實現營收210.66億元,同比下滑20.85%,毛利31.4億元,下降50.63%,毛利率降至近年來最低的14.91%,歸母凈利9.08億元,下滑幅度超過54%。

    年報顯示,2016年,融信中國毛利率20.24%,同比下滑16個百分點。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年達到23.47%,低于統計的100家上市房企的1/4分位數26.52%。

    近日,融信中國發布盈利預警,預計2020年度歸屬股東凈利潤同比下降20%-30%。

    融信管理層在業績會上坦言,造成這一情況的原因是由于對政府的限價政策理解不完全透徹,“當時我們對項目的測算相對滿意,但是最終政府批的限價都遠遠低于我們預期的售價,從而導致這部分中高價地的毛利率偏低!

    在業績大幅下滑的同時,其經營獲現能力也在惡化,2020年上半年其經營性現金流凈額為-9.88億元。2020年,融信中國取得簽約銷售金額共計1551.7億元,同比增長9.8%,擦線完成年度目標,但增速卻達上市以來最低。

    嚴躍進認為,對于融信來說,過去兩年成長速度快,當前進入到夯實基礎、穩健運行的階段。隨著銷售數據的基數增大,增速自然也會受影響。

    地王銷售去庫存滯緩

    發軔于福建、總部搬遷至上海的融信,骨子里有閩系房企的激進。

    2016年,融信中國登陸資本市場后,開啟了一波“補倉”行為,其中拿了不少地王項目和高價地。也是因為在這一年以110.1億元拿下“上海靜安地王”而一鳴驚人。

    自此,頂著“地王收割機”的名號,融信繼續活躍于土拍現場。據統計,2016年—2019年,融信新增土儲數量分別為:21塊、78塊、24塊、46塊;應占權益建筑面積為261.23萬平方米、745.81萬平方米、195.55萬平方米、341.75萬平方米。

    長江商報記者注意到,百億拿下地王只給融信中國帶來了一時的名望,伴隨2016年底樓市調控持續收緊,一線城市加碼限購限貸,“去庫存”成為主基調,曾經的上海中興路“地王”成了融信不愿多提的項目。

    當時有市場人士測算,該項目未來銷售單價至少在15萬左右。但2018年,政府發布限價政策,房地產進入政策限價時代。2019年,該項目的銷售單價定為12.98萬/平方米。

    公司后續引進萬科操盤并給予對方49%的項目權益,項目被命名為“中興路壹號”。

    受限于限價,“中興路壹號”發展緩慢,“囤地”近四年后,去年5月開盤,去化率只有33%,尚有154套在售。為了促進去化,銷售門檻一再下降,認籌金由100萬降至50萬,臨近開盤再度跳水至20萬。

    截至2020年上半年,該項目剩余可售面積達104608.92平方米,而該項目的總建筑面積約為149836.4平方米,若去掉此前拿地時要求得自持15%住宅、無償建造5%保障房并持有100%的商業物業來衡量,該項目大部分處于未售出狀態。

    與火熱的上海新盤市場大相徑庭,去年即使受疫情影響,上海新盤市場前11個月就銷售6.7萬套,遠超去年全年的6.4萬套,新盤市場異;鸨,認籌屢創新高。

    “中興路壹號”遭遇水土不服,并未阻礙融信想要打開上海市場的野心。去年融信已在上海新獲取三個項目,且都采用聯合開發。7月23日,奉賢二建以總價11.83億拿下奉賢新城純宅地塊后與融信合作開發;8月,融信先聯合旭輝45.23億奪閔行七寶鎮地塊,再以48.71億獲嘉定南翔鎮地塊去;12月,融信聯合招商、保利,以50億再次競得中興社區一幅地塊。

    令市場費解的是,中興路壹號的銷售已然遇冷,為何融信還要繼續拿地?據了解,目前融信在上?墒圩≌椖克2欢,除了去年入市的中興路壹號,另外兩宗在售的上海鉑灣、上海世紀江灣項目早已進入尾盤清理階段。

    嚴躍進指出,高地價背后其實說明企業的成長迫切性,這一點無可厚非。當然這也需要積極研究土地的投資策略,另外營銷和投資部門需要密切溝通,真正做到經營穩健等狀態,同時規避地王項目背后的風險。

    融信中國實控人歐宗洪表示,“2020年拿地,我們提高了盈利能力,積極拓展多邊項目,對未來公司提高了項目盈利能力,所以預計明年以后,毛利率會逐步回暖!

    降負債頻發債“借新還舊”

    規模急劇擴大的同時,地王不能解套,資金無法回籠、負債水平持續走高,使得降杠桿成為融信迫在眉睫的任務。

    2016年上市之前,其就曾經因超過1500%的凈負債率刷新市場紀錄。長江商報記者梳理發現,2014-2018年融信凈負債率分別為:1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手筆攻城略地后導致企業負債總額飆升至758.18億,同比增長155.07%。

    截至2020年6月30日,融信中國流動負債1268.46億元,非流動負債526.03億元,合計負債總額高達1794.49億元。

    在債務兌付的壓力下,融信2020年以來多次發債“借新還舊”緩解債務壓力。3月,發行證監會主管的ABS融信02優和融信03次,發行規模分別為12.25億元和0.65億元;4月,發行證監會主管的ABS融信03優和融信03次,發行規模分別為10.5億元和0.56億元;7月,發行一般公司債16.5億元;8月,發行一般公司債,發行規模13億元;9月,發行交易商主管的ABN,分別為20融信通達ABN001優先和20融信通達次,發行規模3.09億元和0.01億元;10月,面向專業投資者公開發行公司債券在上交所提交注冊。募集說明書顯示,本次債券發行總額不超過人民幣96.6億元(含),擬分期發行。今年2月2日,擬發行13.18億元公司債券募集資金擬用于償還公司債務。

    降負債、保利潤,“有質量的增長”成為融信中國未來發展的主基調。在跨進千億銷售門檻的2018年,融信開始退而求穩,提出在“平衡發展”基礎上降杠桿、減負債的謹慎理財之道,對外明確表示 “要以降低杠桿為首要目標,實現有質量的增長和穩健發展!

    截至2020年6月30日,融信中國剔除預收款后的資產負債率為73.8%,凈負債率為91.25%,現金短債比為1.7倍,三條紅線踩了一條,且還只是剛剛過了線。與此同時,公司繼續將降低負債率“這面大旗”扛在肩上——全年計劃將凈負債率控制在70%-90%這一區間,去年上半年,融信的綜合融資成本從2019年底的6.85%進一步下降至6.67%,于同體量民營房企中處于較低水平。

    

    視覺中國圖


責編:ZB

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