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    車建興40億賤賣地產謀自救   紅星商業版圖收縮回歸家居賣場

    2021-07-26 07:19:52 來源:長江商報

    長江商報消息 ●長江商報記者 沈右榮

    千億夢還未實現,危機已驟然襲來。車建興果斷選擇斷臂求生,或許能完成自救。

    7月18日晚,港股公司遠洋集團(03377.HK)發布公告,擬出資40億元收購紅星地產70%股權。

    這家資產近千億、存貨超600億元的公司,被車建興以40億元出售,賤賣特征明顯。

    紅星地產、上市主體紅星美凱龍是車建興產業的“左臂右膀”。房地產+家居賣場,這是車建興構筑的紅星商業帝國,也是其曾引以為傲的產業聯動閉環。

    然而,在急速擴張的過程中,車建興加了杠桿,質押融資、投資、再質押。在去杠桿及房地產市場調控的背景下,盡管曾豪爽地出資47億元支持好友——金科股份的黃紅云,但車建興自己已經撐不住了。

    單純從上市平臺美凱龍(601828.SH)來看,截至今年3月底,賬面貨幣資金79.07億元,而債務達421.34億元。

    車建興正在不斷處置資產,告別地產,希望只聚焦沙發和床的家居賣場。

    華夏幸福的王文學還處于債務危機之中、泰禾集團的黃其森尚未在債海中脫身、泛海系的盧志強也在積極自救,人生第二次經歷危機的車建興能順利脫身嗎?

    30年煉就全球MALL王

    世界MALL王的起點是一個小作坊,30年,車建興一步步名揚天下。

    1966年生于江蘇常州,16歲開始做木工,1986年,20歲的車建興已經是一名在當地較為知名的木匠,帶有5名徒弟。

    市場傳言,車建興死纏亂打,“逼著”姨夫借給他蓋房子用的600元,開始打造家具,并取名為“紅星家具”。他的人生第一套家具,為其賺了200元。第二年,他打造的家具賺了萬余元。第三年,一個500套家具訂單,讓車建興賺取了人生第一桶金50萬元,這在當時,算得上巨款。由此,他踏入了家具加工的行列。

    為了打開銷路,車建興在常州開設門店“紅星家具城”,開創了“前店后廠”的經營模式!凹t星家具城”除了銷售自有品牌,還代理多家知名的家具品牌。1997年,開始借鑒“Shopping Mall”的模式,打造南京紅星美凱龍家具城,“家居Mall”概念正式建立。

    在南京中央路,車建興租下的店鋪只是一間倉庫,不僅不臨街,且在二樓,離馬路有一段很長通道,這在當時“地理位置為王”的年代是讓人無法理解的。聰明的車建興很快就想到解決辦法,租下臨近兩間門面打通,在兩旁建設兩架樓梯直通二樓。開業前,車建興在中央路兩側做了百余個燈箱廣告,為“消費者指路”。

    在廣告業尚不發達的上世紀九十年代,車建興的燈箱廣告效果非常好。在南京,他因此一炮打響。

    在南京獲得了成功,車建興尋思將南京模式復制向全國。2002年,車建興公開表示,“紅星美凱龍家具廠”要在全國開到200家。

    這一愿望,在2016年的最后一天,車建興就提前實現了。紅星美凱龍一躍成為全球數量最多、規模最大的大型商業MALL運營商。

    當時,大連萬達集團王健林的萬達廣場是190座,凱德置地的凱德廣場是102座。

    從1986年至2016年,30年,車建興白手起家,煉就了世界MALL之王。

    在將“紅星美凱龍家具城”復制全國各地之時,車建興也走進資本市場。

    2015年6月,紅星美凱龍登陸港股,募集資金為70.06億港幣(約合人民幣55.73億元)。2018年1月17日,紅星美凱龍在A股掛牌,成為中國家居行業中唯一一家實現A+H上市的企業。

    車建興也躋身富豪之列。2019年,車建興以332.3億元財富位列福布斯中國400富豪榜64位。今年4月,車建新以39億美元財富位列福布斯全球富豪榜第752位。

    依托家具城的地產生意

    紅星美凱龍家具城在全國攻城略地,可以說無人不知,但隱秘在家具城背后的紅星地產,甚少有人熟知。車建興也是一名地產開發商。

    目前,車建興有三個平臺,除了公眾熟知的上市平臺紅星美凱龍外,還有紅星美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團(簡稱紅星控股)以及重慶紅星美凱龍企業發展有限公司(簡稱紅星企發),上海紅星美凱龍房地產集團有限公司(簡稱紅星地產)則是紅星企發的下屬企業。

    上市平臺紅星美凱龍主要負責家居商場運營,紅星企發負責商業地產及住宅項目開發。與多數地產公司單獨運營不同,紅星企發利用紅星美凱龍的影響力,在家具城的周邊獲取商業住宅項目,進行商業地產住宅的開發、運作及銷售。

    車建興的生意經就是,借助紅星美凱龍家具城的全國市場開拓,紅星企業參與攻城略地,建成以百貨商場為主的城市綜合體、商業業態為依托的住宅項目。從家具城、商業體、住宅地產等,車建興打造了一個并不復雜的商業閉環。

    這樣的模式,車建興借鑒的可能是王健林的萬達廣場模式。

    車建興的地產,2009年才真正進入快速發展時期。

    截至2020年底,紅星美凱龍經營了92家自營商場,273家委管商場,通過戰略合作經營11家家居商場。此外,公司以特許經營方式授權開業66家特許經營家居建材項目,共包括476家家居建材店/產業街。龐大的家居建材商業體系背后,遍布有紅星企發的足跡。

    紅星企發的規模有多大呢?以紅星地產為例,根據克而瑞數據,2020年,紅星地產全口徑銷售額614億,行業排名第63位。根據紅星控股債券年報,2020年,公司收入277.55億。其中,地產板塊收入105.15億,占比38%。由此可見,地產板塊是紅星控股產業上極其重要的一塊。

    家居建材賣場加地產聯動,車建興實現了快速發展。到2020年底,紅星控股總資產達2678.62億元。

    車建興還想布局延伸產業鏈,進軍房產中介、家電,成立了美凱龍愛家。車建興曾稱,美凱龍愛家要用5年時間、4倍速度,沖到全國二手房行業第二的位置,趕超貝殼。成立不到10個月,美凱龍愛家開店數量就超過200家。

    不過,在快速擴張過程中,車建興加了杠桿。一方面,車建興頻頻舉債,使得債務規模迅速擴大,另一方面,持續進行股權質押融資,加杠桿。

    在地產深入調整、去杠桿的背景下,車建興未能幸免于風險。

    同樣的甩賣資產自救

    歷經加杠桿高速擴張,車建興已經處于內外交困之境。

    或受疫情影響,2020年,車建興的產業盈利能力大幅下降。

    這一年,紅星美凱龍實現營業收入142.36億元,同比下降13.56%,凈利潤、扣非凈利潤分別為17.31億元、11.62億元,同比下降61.37%、55.53%,均為大幅下降。

    紅星控股實現營業收入277.55億元,較上年的332.26億元下降16.47%,凈利潤18.94億元,上年為33.29億元,同比下降43.11%。

    無論是紅星美凱龍還是紅星控股,凈利潤、扣非凈利潤的下降幅度大幅超過營業收入。

    這其中,重要原因之一就是債務急劇攀升導致的財務費用持續增長。

    2020年,紅星美凱龍的財務費用為24.64億元,2017年至2019年分別為11.32億元、15.33億元、22.60億元,三年翻了一倍多,尤其是2019年、2020年增長較快。

    紅星控股的財務費用為30.75億元,較2019年的24.95億元增長5.80億元,增幅為23.25%。

    財務費用快速增長的背后,財務風險已經來臨。截至2020年底,紅星美凱龍賬面貨幣資金65.11億元(含受限資金),而長短期債務合計為424.29億元,其中,短期債務為157.84億元,存在近百億資金缺口。今年3月底,短期債務為155.89億元,并未明顯減少。

    2020年底,紅星控股的長短期債務合計為845.64億元,其中短期債務為333.82億元,而貨幣資金191.02億元在,資金缺口之大可以想見。

    此外,車建興股權質押存在質押情況。目前,車建興及其一致行動人共計持有美凱龍70.39%股權,其中29.80%股權被質押,質押率為42.34%。車建興47億支援黃紅云而入股金科股份的股權,全部被質押。

    在巨額債務面前,車建興已經從快速擴張的夢想中覺醒,開始甩賣資產。

    今年5月,美凱龍公告稱,擬將上海紅星美凱龍融資租賃有限公司、上海紅星美凱龍商業保理有限公司2家全資子公司,以12.09億元出售給控股股東紅星控股。6月,宣布將7家物流子公司全部股權及全部借款債權以23億元對價,轉讓給遠洋資本的關聯公司天津遠川投資。這個資產包含11個物流地產項目,總建筑面積規模約85萬方。 處置資產收回的資金將用于補充流動資金、日常運營管理以及歸還借款等。

    車建興還在大舉處置地產。今年7月18日,遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協議,以40億元獲取紅星地產70%股權。三方將有效持有紅星企發35%、35%、30%股權。

    前不久,遠洋資本出資10.30億元,戰略入股紅星企發獲得18%股權。

    截至2020年底,紅星地產總資產約1000億元,其中存貨逾600億元、現金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、凈資產167億元;2019年和2020年,除稅前凈利潤分別為20.37億元、24.26億元。

    市場都在熱議車建興賤賣地產資產,但其背后的冷暖,或許只有車建興自己知曉。

    這是車建興人生第二次遭遇危機。1997年,車建興也遭遇了資金鏈斷危機,他果斷關停家具加工廠,完成了轉身自救。

    在南京發家的張近東,找來了資金暫時度過了難關,卻失去了對蘇寧易購的控制權。大連萬達集團王健林歷經數年資產處置、降負債,似乎已經轉危為安。曾經效仿王健林的車建興被債務所困,正在積極自救,他能否安然渡劫嗎?

    視覺中國圖

    責編:ZB

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