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長江商報 > 萬科前7月超千億拿地銷售額突破四千億   經營性凈現金流連續12年為正“三道紅線”全綠

萬科前7月超千億拿地銷售額突破四千億   經營性凈現金流連續12年為正“三道紅線”全綠

2021-08-09 07:25:03 來源:長江商報


長江商報消息 ●長江商報記者 趙潔

在去年銷售額突破7000億元后,萬科今年再加速。

8月4日,萬科企業股份有限公司(萬科A,000002.SZ)公布2021年7月銷售及近期新增項目情況簡報。今年前7個月,萬科累計實現合同銷售面積2498.8萬平方米,合同銷售金額4059.8億元,共斥資1119.78億元拿地。

銷售額加速增長的同時,利潤也保持穩定的增速。根據歷年數據顯示,萬科歸屬于上市股東的凈利潤近10年的年復合增長率超過19%。

值得關注的是,作為1991年A股上市的企業之一,迄今為止,萬科已29年不間斷地進行現金分紅,上市以來累計的分紅金額已達836.9億元。

與此同時,萬科保持了健康的財務狀況,截至3月末,“三道紅線”成功回歸“綠檔”。

截至目前,萬科已實現了經營性凈現金流連續12年為正,2020年公司持有貨幣現金1952億元,為一年內到期有息負債的2.4倍;凈負債率僅18.1%,并保持了連續20年低于40%;國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科行業領先評級。

知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示,萬科屬于公司治理模式優秀、經營穩健的企業,今年拿地工作積極穩妥推進,值得肯定。拿地規模繼續證明其在后續行業發展方面的優勢。而三道紅線全部回歸綠檔,說明財務數據總體健康穩定,也有助于后續融資等工作的開展。

業績平穩增長,拿地保持理性

從全國業績來看,今年上半年萬科累計實現合同銷售金額3544.3億元,根據7900億銷售目標計算,目標完成率為44.9%。

2021年1-7月,萬科累計實現合同銷售面積2498.8萬平方米,合同銷售金額4059.8億元,同比增長7%,銷售單價1.62萬/平方米。

在土地獲取方面,今年前7個月,萬科共斥資1119.78億元拿地。萬科總裁、首席執行官祝九勝此前在股東大會上透露,在22個城市首輪雙集中供地中,萬科斬獲了47塊土地,可售面積達717.5萬平方米。

其中,4-6月三個月時間里,萬科拿下的土地項目分別達20個、17個及26個,所付出的權益地價達641.62億元。拿下的項目數量及付出的權益地價,幾乎是一季度的兩倍。

從區域布局來看,按照萬科2020年年報,去年萬科共新獲取168個項目,且86%位于重點城市群。

嚴躍進認為,從拿地策略看,萬科屬于比較低調的房企,地王獲取方面,很少會聽到萬科的聲音。另外萬科本身在城市選擇方面,還是比較謹慎的,總體上是屬于比較穩健且有成長性的城市。

三道紅線成功回歸“綠檔”

2020年,萬科三道紅線踩中一道,為黃色檔,不達標指標為扣除預收后的資產負債率,萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示萬科有信心在今年一季度就全部回歸綠檔。

截至3月末,萬科成功回歸“綠檔”。數據顯示,截至3月31日,萬科的凈負債率為15.5%;持有貨幣資金1966億元,遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元。另外,剔除預收款項的資產負債率為69.5%,符合“綠檔”企業標準。

長江商報記者注意到,截至目前,萬科已實現了經營性凈現金流連續12年為正,信用評級長期保持行業領先。具體到2020年,萬科持有貨幣現金1952億元,為一年內到期有息負債的2.4倍;凈負債率僅18.1%,并保持了連續20年低于40%;國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級,評級展望均為“穩定”。

高喊活下去的萬科集團董事會主席郁亮,曾在去年11月公開表示:“‘三道紅線’后,金融紅利、土地紅利都結束了。原先拿地很關鍵,而如今好產品、好服務比拿地更重要,組織架構也要因此跟著調整!

今年6月,萬科啟動組織和人事變革,將現有的五大區域拆分為七個,即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區域。

同時,萬科將研究與開發專業公會改為開發經營中心,負責開發和經營業務的專業能力建設和業務發展。

億翰智庫認為,房企組織變革主要圍繞總部精簡、區域優化、多元化業務條線調整三大主題,一方面可以通過調整組織架構,加強對所在城市的深耕,提高市場占有率;另一方面組織架構的優化整合,有利于降低公司的管理成本,達到降本增效的目的。

在行業整體融資環境趨緊的背景下,萬科2020年平均融資成本6.5%,繼續保持行業低位;凈負債率18.1%,在2019年33.9%的基礎上進一步降低15.8個百分點。

多元化板塊發展逐步釋放潛力

萬科的發展經歷了“多元化—房地產—地產相關多元化”的發展路徑。除了在地產開發主業持續鞏固提升基本盤,在多元業務板塊上,2020年萬科繼續堅持“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位,在物業、住宅租賃、商業開發運營、物流倉儲服務等業務板塊都實現了有質量的發展。

在新賽道方面,萬科的轉型初見成效,多個新賽道優勢明顯。萬科物業正式向空間科技服務商轉變,2020年實現營收182億元,同比增長27.4%,過去5年復合增速34%;旗下“泊寓”已成為國內規模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商,截至2020年開業14.2萬間,全年營收25.4億元,同比增長72.3%,已開業項目整體出租率超過95%;旗下“萬緯物流”累計開業項目建面達700萬平方米,2020年實現營收18.7億元,同比增長37%。

值得注意的是,除了物業和公寓,萬科的其他多元化板塊成效還未達預期,包括冰雪業務、養豬業務等大多仍處于價值挖掘階段。

嚴躍進認為,對于萬科多元化的模式,總體上要給與肯定,其在城市更新、商業地產、長租公寓等方面采取了穩健的發展戰略,總體上也形成了比較全面的多元化業務。類似多元化業務和住宅業務有一定的關聯,也有很多特殊性。未來此類業務發展,也將進一步促進萬科的全面發展。

視覺中國圖

責編:ZB

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